在討論商業(yè)運營管理時，非專業(yè)人士可能輕易發(fā)表意見，因為他們可能不意識到這是一個需要持續(xù)發(fā)展且沒有統(tǒng)一標準答案的領域。而專業(yè)人士則會更加謹慎，因為他們清楚地知道，要建立、維護和升級一個高效的專業(yè)運營系統(tǒng)是一項復雜且耗時的工作。
因為似乎沒有硬核技術，
導致“坑殺”了一些不遵循行業(yè)底層邏輯，不懂得延遲滿足的，常常把商業(yè)模式創(chuàng)新掛在嘴上的外行。因為知道和做到以及持續(xù)地做好之間的差距實在太大了，何況大概率還不知道這個行業(yè)的底層邏輯和常識呢?
1、租賃管理系統(tǒng)，提升綜合租賃收入
1.1消滅空置，持續(xù)提升出租率
1.2租賃單元優(yōu)化，通過削減主力店和大鋪面積占比，提升全場中小店鋪面積占比，實現(xiàn)租賃單元租金估值增長;增加品牌數(shù)量，豐富全館內容。
1.3業(yè)態(tài)結構優(yōu)化，逐步削減低租金坪效業(yè)態(tài)/業(yè)種面積占比或調整優(yōu)化低租金業(yè)態(tài)的位置。
1.4租賃政策每半年做一次調研、分析、評估，動態(tài)優(yōu)化，尤其是合理控制商鋪租賃合同時長，減少5年以上的租賃合同占比，創(chuàng)造更多的租賃政策調整時間節(jié)點。
1.5租金模式推薦采用保底租金&銷售額分成兩者取高，為實現(xiàn)超保租金提供合同可行性。
1.6品牌升級，持續(xù)提升優(yōu)質品牌占比，構建項目長時期的底層競爭力。
1.7嚴控租賃回款，把收款率100%作為常態(tài)努力考核目標;杜絕應收賬款壞賬。
2、商家服務系統(tǒng)，始于交付
2.1根據合同約定提前向承租人發(fā)出商鋪交付書面通知。
交付前，對應租賃合同交付標準，提前7天預驗收，準備好鋪位CAD平面圖，鋪位水、電、燃氣、煙道、排污技術參數(shù)、清點商鋪附屬設施(消防、水電計量表、多媒體箱、門鎖鑰匙)、并和租戶簽訂商鋪單元交付確認表，必須實現(xiàn)附條件的一次性交付。
2.2同步提供商鋪裝修指南，并和商家坐下來逐項交底，簽字確認。
裝修手續(xù)辦理流程、裝修保證金數(shù)額、裝修工人出入證辦理要求、施工時間段要求、裝修進度控制、裝修封鋪要求(從材質到店鋪畫面推廣要素)、上下左右相鄰關系負面清單、跑水/防火/結構安全/施工安全等裝修核心風險規(guī)避要求、出租方對商鋪裝修設計方案審查要點及必要時間、裝修過程巡查、裝修驗收核心控制點、違規(guī)裝修處罰條款，逐一講解，讓商家事先知曉，心中有數(shù)……
2.3店鋪裝修審圖控制要點
店鋪外立面：店招名稱、尺寸、位置、色彩、材質、亮度，滿足50米外醒目可見、大器、經營類別可識別;符合業(yè)態(tài)經營邏輯的情況下，鼓勵做大店鋪敞開面，提升商業(yè)氛圍，店鋪臨通道外立面/經營延伸區(qū)做到視覺高審美。
店鋪經營延伸區(qū)：范圍、美感、材質……有時候需要店鋪內退來實現(xiàn)
店鋪營業(yè)區(qū)：空間利用效率、燈光照度和色調、美感、空調出風口/回風口的安全距離、消防設施設備合規(guī)實施。
后廚&輔助空間：消防安全，防水、防堵
店鋪相鄰關系風險控制：漏水、震動、噪音、遮擋、異味
店鋪封鋪圍擋：安全性、美觀度、營銷價值(店名、品類、特色、預計開業(yè)時間披露、店員招募、開業(yè)福利領取二維碼)
2.4店鋪裝修工程監(jiān)管
設計方案的還原度
裝修進度、安全管理、合規(guī)管理
2.5租戶開業(yè)籌備輔導
店鋪經營特色包裝上線預熱推廣(新開店鋪專欄)
店鋪合規(guī)證照辦理輔導
店鋪人員通識培訓(項目營業(yè)規(guī)范、常見顧客問題、周圍社會資源、商場營銷推廣資源、商場職能部門聯(lián)絡方式)
店鋪開業(yè)營銷推廣方案討論賦能、開業(yè)前驗收、評估、改進要點。
店鋪開業(yè)推廣全方位支持，給予新開店鋪明星級待遇
2.6店鋪開業(yè)后評估及新店營銷、渠道資源支持
銷售額及走勢、店鋪經營特色及服務、店鋪對商場資源利用效率、店鋪經營的異業(yè)相關度及合作、店鋪經營優(yōu)化提升意見函
3、消費者服務系統(tǒng)，以第一次光臨顧客視角出發(fā)
項目一級名稱字/精神堡壘/車庫入口500米外清晰可見
便捷停車服務系統(tǒng)：智能化&導視系統(tǒng)、充電系統(tǒng)、支付繳費系統(tǒng)
會員/社群拉新、積分系統(tǒng)、社群持續(xù)運營系統(tǒng)、顧客投訴和意見收集分析反饋優(yōu)化系統(tǒng)。
公共服務設施品質
公區(qū)整潔、綠植景觀高審美及完好度、公區(qū)照度、樓層/社會功能/直升電梯編號/衛(wèi)生間等標識清晰度;衛(wèi)生間優(yōu)雅品質，做到不缺紙、不缺洗手液、冬季有溫水、無異味、小便槽/馬桶無破損、隔間門可舒適關閉鎖止。
4、常態(tài)運營升級系統(tǒng)
4.1全面導入系統(tǒng)化商業(yè)運營管理體系。
日巡場制度、銷售日報，全館生意月度分析(銷售排名)、客流走勢分析、銷售轉化及客單價分析、經營虧損租戶幫扶及招商預警、多經收入開發(fā)、會員及社群運營分析優(yōu)化、租賃及回款、執(zhí)行過程檢視、運營月報(業(yè)主方版及商戶版)、商家月會及新店員工培訓
4.2特定渠道開發(fā)策略，建立和銀行、政府公用事業(yè)部部門的集團消費聯(lián)動。
4.3落地城市消費升級、品牌升級招商&加盟體系，通過和優(yōu)質連鎖品牌的加盟投資體系保持順暢溝通，為項目引入更多優(yōu)質連鎖品牌。
4.3周邊租賃市場、消費市場、友商運營情況月度調研分析;城市規(guī)劃、重大事件、外部交通優(yōu)化跟蹤分析及優(yōu)化方案制定。
5、線上平臺塑造系統(tǒng)
線上頭部平臺項目官方空間規(guī)劃、設計，并長時期做到區(qū)域熱度前三，持續(xù)更新，維系好評。
公眾號、微視、抖音、小紅書立體組合，有創(chuàng)意的持續(xù)更新。
社群拉新及運營，將社群用戶量做到線下日均客流量水平，通過單品爆款、優(yōu)惠券、PR活動、異業(yè)資源的高頻投放，提升社群的活躍度和銷售轉化率，力爭做到為場內租戶再造一個線上商城，實現(xiàn)項目銷售在時間、空間方面的物理界限突破。
6、營銷推廣系統(tǒng)
客流向上、品牌向上、銷售增長、長期價值事件&獨有節(jié)日塑造是營銷推廣的核心目標。
執(zhí)行預算管理，預算范圍內追求營銷推廣的經營價值
減少廣告投放，減少現(xiàn)金促銷投入，以推動場內租戶包裝和優(yōu)惠為主
減少購買活動支出，加大異業(yè)資源整合力度
年度營銷推廣跟隨節(jié)日、民俗、特定假期時間線展開，努力包裝特定時間的項目社會公共事件，形成區(qū)域公眾記憶點。
加大對線上推廣的資源傾斜，將線下活動直播或回顧作為提升項目熱度的常態(tài)動作。
推廣活動的全程記錄和剪輯，后評估、優(yōu)化總結，持續(xù)推動特定營銷活動的產品化，實現(xiàn)推廣活動對外價值包裝和出售。
7、動態(tài)招商系統(tǒng)
項目內生經營態(tài)勢及外部競爭情況的動態(tài)評估本案招商取勢(救場維穩(wěn)OR提檔升級OR主題聚焦)
梳理出當年最大的招商值(空鋪、6個月臨期鋪、經營虧損鋪及欠費商鋪、多經點位、目標調整鋪位之和)，結合業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、品牌組合優(yōu)化，制定出詳細的招商進度計劃。
租賃政策&租金模式緊貼租賃市場需求
將運營管理過程成果、營銷推廣成果、營銷推廣露出機會均作為招商拉力
持續(xù)放大每一次招商成果價值輸出，形成增強回路
8、基礎物業(yè)管理系統(tǒng)
安全、整潔、合規(guī)、成本優(yōu)化、亮化工程是基礎物業(yè)管理的核心目標。
完備的保險體系建立，轉嫁經營管理風險
全館能耗精細化管理，重點是空調、電梯、照明的動態(tài)控制及舒適度保障。
保安、保潔在滿足標準的情況下，逐步探索人員優(yōu)化削減的路徑(機具化、智能化、監(jiān)控覆蓋)
消防系統(tǒng)維保及正常運行，預防為主，消除火災隱患。
謹慎投入工程改造，工程改造投入必須指向長期價值創(chuàng)造。
9、政府關系運營系統(tǒng)
建立和屬地政府招商局、商務局、管委會、街道、市場監(jiān)督局、消防管理、交巡警、派出所等職能部門的常態(tài)溝通匯報關系，為項目營造良性、積極的政商環(huán)境。
爭取項目招商運營的良好外部條件，招商促進和獎勵、寬松積極的市政管理條件。
這九大模塊幾乎囊括了商業(yè)運營的全貌，除了資產經營、估值和處置之外。它們?yōu)橛?年以上經驗的商業(yè)管理從業(yè)者提供了一個全面的商業(yè)認知架構，作為其構建商業(yè)理解的總綱、索引或藍圖，使他們能夠超越崗位限制帶來的局部視角。
